Спрос на недвижимость в Сочи в октябре резко снизился
10 ноября 2008
В первом полугодии 2008 г. в г. Сочи было введено в эксплуатацию 124 400 тыс. кв. м, что превышает аналогичный показатель за сопоставимый период 2007 г. на 41,3%.
Общий объем возводимого многоэтажного жилья на первичном рынке в сентябре 2008 г. составил 1 370 230 кв. м жилья, такие данные мониторинга рынка недвижимости в городе Сочи приводит
В разрезе классов, предложение на первичном рынке г. Сочи в сентябре 2008 г. распределилось следующим образом:
Сегмент эконом-класса лидирует, занимая 38,8% от общего объема возводимого жилья. Наиболее крупными жилыми комплексами в сегменте эконом-класса являются "Весна" (застройщик - "Стройинвестпорт"), "Эдельвейс" ("ВАНТ"), "Посейдон" ("Стройинвесткомплекс").
Доля возводимого жилья бизнес-класса составляет 34%. К наиболее значимым жилым комплексам в данном сегменте относятся "Остров мечты" (компания "Кловер Групп"), "Романс о влюбленных" (компания "Сунжа Девелопмент"), "Сияние Сочи" (компания "Грантика").
Сегмент элитного жилья занимает 27,2%. Среди крупных объектов в данном сегменте можно выделить такие жилые комплексы, как "Актер Гэлакси" и "Королевский Парк" (компания MR Group), "Грас-Сити" (компания "Грас"), "Красная площадь" (компания "Эльдорадо Трейдинг Лимитед"). По сравнению с аналогичным периодом 2007 г. необ-ходимо отметить значительное увеличение доли жилья эконом-класса в общем объеме строительства (с 25% до 38,8%), в связи с чем объемы возводимого жилья в данном сегменте увеличились.
В частности, в первом полугодии началось строительство ЖК "Кристалл Тауэр". Данный проект предполагает строительство жилья эконом-класса объемом 25 000 кв. м.
Самыми престижными и высоколиквидными районами г. Сочи являются Центральный и Хостинский. Здесь ведется строительство всех элитных жилых комплексов, таких как "Грас-Сити", "Королевский Парк", "Красная Площадь", "Актер Гэлакси" и др.
Наибольший объем предложения на сегодняшний день сосредоточен в Центральном районе. Тем не менее, по сравнению с сопоставимым периодом 2007 г. можно отметить снижение доли возводимого жилья в Центре г. Сочи (с 55% до 50%). Это следствие все той же тенденции увеличения объемов строительства жилья эконом-класса, которое сосредоточенно в менее престижных, чем Центр, районах.
Другой важнейшей тенденцией является увеличение доли Хостинского района (с 19% до 35%), в котором возводятся преимущественно объекты высокого класса. Происходит это за счет того, что в Центре Сочи уже отсутствуют привлекательные земельные участки для данного сегмента. Более того, район более подходит для формата курортного жилья. Так, в первом полугодии 2008 г. в Хостинском районе на горе Благодать началось строительство ЖК апартаментного типа компании.
ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ
В сентябре 2008 г. средний уровень цен по всем строящимся объектам в г. Сочи достиг 114 045 руб. за 1 кв. м. Таким образом, в период с января по сентябрь 2008 г., стоимость квадратного метра на первичном рынке г. Сочи увеличилась на 17,5%. При этом, если до лета цены в среднем по рынку росли, то в июне впервые было отмечено снижение ценовых показате-лей относительно мая. В августе-сентябре произошел очередной рост средних ценовых показателей, который был вызван повышением цен на жилые комплексы с близкими сроками сдачи.
В августе-сентябре в ряде объектов, сдача которых намечена на 4 квартал 2008 г., произошло повышение цен на 7-10%. По ряду объектов, находящихся на более ранних этапах строительства, произошло снижение цен. Например, строительный концерн "Вант", который возводит значительные объемы жилья в городе, снизил цены по некоторым объектам до 15%.
Причиной снижения стоимости жилья является, прежде всего, дефицит ресурсов для финансирования дальнейшего строительства. По большинству объектов цены остались неизменными - несмотря на практически полное отсутствие продаж, девелоперы не спешат снижать цены, справедливо опасаясь, что необходимая коррекция цен может легко перерасти в обвальное снижение.
По сути, ценовая ситуация на рынке в январе-сентябре 2008 г. определялась не рыночными факторами, а критерием наличия/отсутствия располагаемых денег у девелоперов. В июне появились первые признаки того, что дефицит средств начинает "побеждать" опасения неконтролируемого снижения цен. В разрезе классов цены на первичном рынке в сентябре 2008 г. распределилась следующим образом: эконом - 76 751 руб. за 1 кв. м, бизнес - 129 330 руб., элитный - 217 906 за 1 кв. м.
Что касается ценовой ситуации по районам г. Сочи, то самым дорогим в сентябре 2008 г. был Хостинский. Высокий уровень цен в данном районе объясняется наличием здесь самых дорогих строящихся жилых комплексов (например, ЖК "Миллениум Тауэр" - 246 794 руб. за 1 кв. м).
Важно отметить, что на сегодняшний день цены большинства застройщиков также являются декларируемыми, а не фактическими. Кризис на рынке жилой недвижимости Сочи затронул этот сегмент больше других. Продажи практически не ведутся, однако, девелоперы не снижают цены в надежде на скорое возобновление продаж. В случае сохранения ситуации практически полного отсутствия спроса и в 4 квартале.
СПРОС
Январь-сентябрь 2008 г. охарактеризовалось прак-тически полным отсутствием сделок на первичном рынке жилья г. Сочи. Популярностью пользовались лишь недорогие квартиры на вторичном рынке, рас-положенные в старом жилом фонде спальных микрорайонов.
Основной причиной падения продаж стало отсутствие инвестиционного спроса, который до июля 2007 г. составлял не менее 50% от общего объема.
Некоторое оживление рынка произошло в марте 2008 г., однако оно довольно быстро перешло в последующую стагнацию.
В конце августа и сентябре ситуация усугубилась еще и ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов, которые сузили объем спроса на объекты первичного рынка жилой недвижимости.
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА
После проведённого анализа первичного рынка Сочи можно сказать о нестабильности, которая наблюдается с июля 2007 года. Дело в том, что спрос на недвижимость резко снизился вследствие предварительного резкого повышения цен – после объявления Сочи столицей Олимпиады-2014.
Кроме того, если за предстоящие пару месяцев не произойдёт резкого оживления рынка, скорее всего можно ожидать дальнейшего его падения (кризиса). Конечно, как следствие следует ожидать резкого (ещё не бывалого) падения цен на недвижимость в Сочи.
