Ипотечное кредитование в России, только-только набравшее обороты, находится сегодня в подвешенном состоянии. Будущее ипотеки настолько неопределенно, что звучат самые противоречивые советы экспертов: забыть об ипотеке вовсе или, наоборот, спасать отрасль, предоставляя практически беспроцентные кредиты. Реально ли то и другое, разбирался «Собственник».
Плохой прогноз
Без всякого оптимизма смотрит на будущее российской ипотеки депутат Госдумы Галина Хованская. Выступая в ходе Всероссийского земельного конгресса, она подчеркнула, что на ближайшие два-три года прогноз в отношении ипотеки плохой «даже в отношении Москвы и области». Стагнация коснется даже льготников, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий и ожидающих льготного кредитования. По словам Хованской, кризис пока еще и не достиг пика, который ожидается к весне. «Под удар» могут попасть и молодые семьи, и новое поколение военнослужащих, надеющихся на облегченную рассрочку от государства. «Об ипотеке на ближайшие три года можно забыть», – категорично заявила Галина Хованская.
Однако власти, очевидно, не собираются пускать все на самотек. Так или иначе, премьер-министр РФ Владимир Путин дал обещание, что государство выкупит недостроенные типовые дома. Таким образом будет оказана помощь строительным организациям и дана гарантия, что стройки будут завершены и люди получат свои квартиры. Правительство России в ноябре начнет выделение средств на приобретение жилья у строительных компаний. Общая сумма средств составит около 100 млрд руб.
В столице, как известно, типовые дома практически в полном объеме поступают под реализацию госпрограмм, таких как расселение очередников. Поэтому в отношении Москвы, скорее всего, все пойдет по плану.
Однако в целом по России, по словам Галины Хованской, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий семей уже 4 миллиона. «Всем помочь государство не сможет», – уверена депутат.
Заграница нам поможет
У иностранных специалистов, ведущих в России свой бизнес в сфере недвижимости, свои представления о том, как можно вывести ипотеку из кризиса. Такими соображениями поделился Дэвид Лэнг, представивший на конгрессе компанию «Западный Берег Девелопмент» (занимается строительством доступного жилья в Челябинске). Как подметил господин Лэнг, он живет в России уже 7 лет, а также является американским ипотечным банкиром. По его словам, ипотека стала крайне важна для российского рынка недвижимости, где оплатить наличными сразу всю стоимость жилья практически невозможно. А кризис уже сделал свое дело: цены идут вниз, стройки приостановлены, стало трудно продавать и уже готовые объекты. «Тот, кто думает, что кризис еще не затронул Россию, или слеп, или работает агентом у Буша», – заявил Дэвид Лэнг.
В таких затруднительных условиях, полагает эксперт, целесообразно Правительству РФ создать некоммерческий банк, который мог бы на льготных условиях кредитовать девелоперов, а также покупателей, выдавая средства на строящиеся объекты. Это позволит создать финансовый инструмент для строительства по-настоящему доступного жилья – без прибыли или с очень низкой прибылью (читай: нерентабельный инструмент).
Какой бы безнадежной ни казалась эта идея, некоторые эксперты рынка видят в ней смысл. По словам управляющего партнера компании «Миэль-Новостройки» Оксаны Каарма, создание подобного института на рынке недвижимости могло бы быть эффективным. Причем, считает она, это не обязательно должен быть государственный банк. «Уже есть опыт профильных банков, которые занимаются обслуживанием какой-то одной отрасли. Такой банк смог бы профессионально рассчитывать риски для девелоперов или заниматься выдачей ипотечных кредитов», – рассуждает Карма.
С тем, что такой банк не должен быть лишь государственным, согласен и директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. Создание государственного ипотечного банка скорее будет связано с высокими затратами и не принесет ожидаемого результата. «Полностью государственные предприятия, как правило, являются менее эффективными, чем частные, если они только не являются естественными монополиями», – считает Лушкин.
Но если застройщику такой денежный источник может показаться сомнительным, то для покупателя недвижимости он может быть очень желанным. «В принципе, создание такой структуры стало бы полезным шагом навстречу покупателю недвижимости», – рассуждает Оксана Каарма.
У обрыва
До кризиса, по оценкам компании «Миэль-Новостройки», число ипотечных сделок на рынке недвижимости в общем объеме покупок составляло 30-50%, а сейчас эта доля заметно снизилась (в компании не уточнили, насколько именно).
У девелоперов, занимающихся строительством жилья бизнес- и элит-класса, эти цифры были еще ниже: например, в «Квартал Эстейт» с начала года по ипотеке было продано лишь 10% квартир. Как говорит Сергей Лушкин, с помощью ипотеки продавалось по большей части жилье эконом-класса.
Похоже, подобная ситуация и в некоторых регионах. В ГК «Сунжа», ведущей строительство элитных домов в Сочи, усложнение процедуры получения ипотеки никак не сказалось на продажах: по словам первого вице-президента Сергея Усачева, «Сунжа» не продала с помощью ипотеки ни одной квартиры.
Однако, если учесть, что в столице, например, эконом-класса практически не поступает в свободную продажу, на какой же сегмент приходились эти 30-50% ипотечных сделок? Очевидно, что как минимум на квартиры в нижнем сегменте бизнес-класса. То есть бизнес-класс, представленный в Москве самым большим количеством объектов (практически 90% всех новостроек), страдает от «падения» ипотеки сильнее всего.
Если «некоммерческий госбанк» не будет создан и сбудется «плохой прогноз» Галины Хованской, то неизвестно, чем обернется для застройщиков кризис, пик которого еще только предстоит ощутить.
